La Administración de Fincas Urbanas

La administración de fincas urbanas, no es más ni menos que gestionar y administrar los gastos relativos a una finca en la que se ha constituido comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, pudiendo ser encomendada dicha función a un profesional externo a la comunidad llamado Administrador de fincas.

La regulación de la figura del Administrador de fincas urbanas, se encuentra en la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad Horizontal.

 

El administrador de fincas urbanas

Dentro de la administración de fincas urbanas, el administrador de fincas urbanas o de comunidad de propietarios, se ocupa fundamentalmente de la gestión de los asuntos de la comunidad, aunque en determinadas ocasiones sus funciones se superponen con las del secretario en lo referente a la custodia de documentos, redacción de actas, etc., y con las del presidente en materia de representación y de realización de obras de conservación del inmueble.

 

 

La duración del cargo de administrador de fincas

El Administrador de Fincas urbanas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones.

Para acceder al título de Administrador de fincas urbanas, actualmente sólo hay dos fórmulas siendo necesario en este caso una Junta extraordinaria en la que se acuerde  la posesión de determinados títulos universitarios superiores (licenciados en derecho, económicas…), o aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento, cuya docencia imparten once Universidades españolas, mediante la creación de un título propio de cada una de ellas , con un mínimo de 180 créditos, y que se desarrolla en tres años del Secretario-Administrador de Fincas es de un año, salvo disposición estatutaria en otro sentido o salvo remoción del cargo por falta de la confianza depositada por la Junta respecto a las personas que detentan tales cargos,

Funciones específicas del Administrador de fincas 

  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  • Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

El ejercicio profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles.

 

Desarrollo de las funciones del administrador de fincas

En el desarrollo de estas funciones de administración de fincas, el Administrador de fincas urbanas está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

Así, en la administración de fincas arrendadas, se ocupa desde la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos, incluido el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, en su caso, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble; liquidación al propietario, hasta la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.

 

La gestión de la comunidad de propietarios

En la gestión de comunidades de propietarios, al administrador de fincas, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios;

preparar el plan de gastos e ingresos;

atender a la conservación y entretenimiento de la casa;

ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros;

actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores,

dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros;

ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan;

llevar una adecuada contabilidad;

advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.